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索 引 號:    742386635/2019-27199 信息分類:    城鄉建設、環境保護 / 區政府辦文件 / 通知
發布機構:    浦口區人民政府辦公室 生成日期:    2019-03-23
生效日期:     廢止日期:    
信息名稱:    關于印發浦口區住房租賃試點工作方案 的通知
文  號:    浦政辦發〔2019〕19號 關 鍵 詞:    房屋租賃管理
內容概覽:    
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關于印發浦口區住房租賃試點工作方案 的通知

各街道辦事處,區府各辦局,區各直屬單位:

經區政府同意,現將《浦口區住房租賃試點工作方案》印發給你們,請認真遵照執行。

 

 

 

 

南京市浦口區人民政府辦公室   

                                                   2019323    

 

浦口區住房租賃試點工作方案

 

為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔201639號)、住建部等國家九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017153號)文件精神,按照《市政府辦公廳關于印發南京市住房租賃試點工作方案的通知》(寧政辦發〔2017152號)要求,結合浦口區實際,制定本方案。

一、指導思想

全面貫徹落實黨中央、國務院、省委省政府和市委市政府關于深化住房制度改革的決策部署,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以滿足居民多層次住房需求為主要出發點,以市場主導、政府支持,依法規范、有序發展,區間聯動、屬地負責,企業自愿、互利共贏,多策并舉、分類推進為原則,以培育市場供應主體、建立信息服務監管平臺、多渠道籌集租賃房源、規范市場秩序為重點,加快培育和發展住房租賃市場。

二、工作目標

圍繞培育市場主體、搭建服務監管平臺、籌集租賃房源、規范市場秩序等內容,全面推進住房租賃試點工作。即培育一批國有、混合所有及民營等多種供應主體的機構化、規模化租賃企業,引導市場規范有序經營;依托市住房租賃交易服務監管平臺,建成信息共享、服務高效、監管有力的監管平臺;形成市--街道-社區四級聯動網格化服務管理體系;探索建立通過政府劃撥建設、企業新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式,建設或籌集租賃性住房不低于10平方米,試點工作取得初步成效。到2020年底,基本形成供應主體多元、租賃房源充足、政府監管有力、租賃關系穩定有序的住房租賃市場,基本建成購租并舉的住房制度,促進我區房地產市場持續穩定發展。

三、主要任務

(一)培育租賃市場主體

1.扶持國有企業發展規模化租賃。充分發揮區級現有國有企業引領作用,支持國有企業拓展業務,將住房租賃納入業務范圍,通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源,實施規模化租賃服務。由區房產局統籌明確參與試點國有企業,2019年底國有規模化住房租賃企業不少于1家。(責任單位:區房產局、康居集團)

2.鼓勵民營和混合所有制企業開展住房規模化租賃服務。鼓勵具有一定運營經驗和一定規模運營團隊的民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營范疇,鼓勵房地產開發企業、物業服務企業以及各類機構投資者設立專門的住房租賃企業,通過多渠道籌集房源,開展規模化、集約化、專業化住房租賃經營業務,并對受托租賃經營住房進行日常維護等服務。對積極參與規模化租賃服務的民營和混合所有制企業,在開展規模化租賃業務時,可按照規定享受相應的支持政策。相關部門應在稅收繳納、租賃備案、工商登記、建設改造等方面,建立綠色通道,形成便捷快速辦理機制。至2020年底,開展住房規模化服務的民營或混合所有制企業不少于1家。(責任單位:區房產局、稅務局、市場監管局、發改委、建設局、公安分局、消防大隊、規劃分局、國土分局,各街道、園區)

3.鼓勵支持房地產經紀機構開展住房租賃業務。充分發揮房地產經紀機構作用,提供規范的住房租賃居間服務,與委托方簽訂房地產經紀委托合同。在租賃房源權屬核驗、住房租賃補貼等環節提供前置服務。依據《南京市房地產經紀與信用管理暫行辦法》,開展經紀機構信用評定,健全房地產經紀行業監管服務機制,規范房地產經紀機構經營行為。(責任單位:區房產局、發改委、市場監管局、人社局、稅務局,各街道、園區)

4.成立住房租賃管理聯盟。發揮行業自我管理作用,加強行業自律;建立住房租賃企業備案制度,規范行業管理,加快行業發展,推進住房租賃企業規模化、集約化、專業化運營,形成大、中、小住房租賃企業協同發展格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。(責任單位:區房產局、市場監管局、稅務局、司法局、國資辦)

(二)配合南京市做好住房租賃服務監管平臺的建設工作

1通過市住房租賃服務監管平臺做好信息發布、網上簽約、行業監管等工作。基于全區房產交易和不動產登記一體化辦理平臺、我的南京”APP和市政務信息資源共享平臺,充分利用互聯網+”大數據技術,打造區、街、社區三級網格化監管和服務體系,為廣大市民提供智慧化、個性化的住房租賃服務,提供即時、便捷、暢通的租賃信息獲取途徑,并實現信息采集、房源核驗、信息發布、網上簽約、備案登記、信用評價、租房備案證明、補貼發放的一站式服務。(責任單位:區房產局、發改委、財政局、國土分局、消防大隊,各街道、園區)

2.建立租賃信息發布機制。積極整合房源信息,打造房源信息發布一張網,確保信息真實準確,為企業和群眾提供多渠道、無差別、全覆蓋、全業務、全過程的便捷服務。(責任單位:各街道、園區,區房產局)

3.實現租賃服務監督延伸到社區。實現租賃交易服務監管平臺與社區治理綜合信息平臺的信息共享與動態聯動。推動我區住房租賃管理屬地化工作,以屬地社區為單位,建立健全出租房屋網格員隊伍,全面掌握轄區內租賃房屋動態信息,加強宣傳引導,實現租賃備案服務前移至社區,租賃備案率有效提升。為有效推動住房租賃屬地化工作,加強監督管理,由區房產局另行制定專項考核獎勵辦法。(責任單位:區房產局、公安分局,各街道、園區)

4.實現租賃服務的互聯網+”服務。實現租賃交易服務監管平臺與區政務信息資源共享平臺的信息協同與共享,實現房源登記、信息發布、租賃交易、網上簽約、登記備案、租房證明的全過程網上辦理服務,更好地服務廣大居民。(責任單位:區房產局、消防大隊,各街道、園區)

5.加強租賃信用的信息管理。實現經紀機構、住房租賃企業及從業人員租賃行為的動態信用評價,建立分類監管機制,實現信用信息的多部門聯動和共享。(責任單位:區相關部門,各街道、園區)

6.加強租賃市場的動態監測和分析。加強租賃信息的多維分析和統計,為居民租房、政府決策、行業管理提供數據支撐。(責任單位:區房產局、國土分局、發改委,各街道、園區)

(三)拓寬租賃住房籌集渠道

1.加大政府租賃住房建設和籌集力度

根據浦口城市發展總體規劃和土地利用規劃,房產、國土、規劃等相關部門研究制定政府投資建設租賃住房建設和用地計劃。

通過劃撥方式,加大租賃住房供地力度,新增一批租賃住房房源。

出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時,將配建5%保障性住房(含租賃性住房)納入出讓合同條款,建成后與出讓用地競價達到最高限價后競建的保障性住房(含租賃性住房)一并無償移交給政府指定部門或機構。

在符合城市規劃要求的前提下,經區政府批準,各街道、園區可結合產城融合、職住平衡實際,利用自有土地新建一批租賃住房。

(責任單位:區發改委、國土分局、規劃分局、房產局、建設局,各街道、園區)

2.試點房地產開發企業自持住房用于租賃

在中心城區商業、辦公、就業密集區域周邊或者工業園區、產業園區集中區域,選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目,在出讓時土地用途直接明確為租賃住房用地,所建住房全部由房地產開發企業自持,用于長期租賃。

結合住房供需狀況、職住平衡等因素,合理確定租賃住房建設規模,在人員相對集中、交通便利區域,選擇部分住宅用地試點,地塊出讓時,當土地競拍達到最高限價時,轉入競保障房或自持商品住房面積。

企業自持商品住房應全部用于租賃,不得分割轉讓,不得改變用途,企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致,對外出租單次租期原則上不得超過10年。上述要求在土地出讓合同中予以約定,并在不動產登記文書中注記不得分割轉讓、不得改變房屋用途

(責任單位:國土分局、規劃分局、房產局,各街道、園區)

3.試點低效用地建設租賃住房。對采取自主改造開發方式的城鎮低效用地再開發項目,企業向區規劃、國土部門提出,經區政府同意,報市政府批準,在項目中配建一定比例的酒店式公寓,由企業自持用于租賃。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致,不得分割轉讓,對外出租單次租期原則上不得超過10年。(責任單位:國土分局、規劃分局、房產局,各街道、園區)

4.試點商業用房改建為租賃住房。房地產開發企業提出改建方案、按一定程序征得相關利害關系人書面同意、報所屬街道(園區)和區相關主管部門初核,所屬街道(園區)評估區域內商業、商務辦公總量確實過剩的,按照一事一議原則,經區政府同意,報市政府批準,允許將位于城市中心、副中心以外、庫存量大、位于地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房,在滿足采光、通風、衛生、消防、安全等基本居住條件的前提下,以幢或單元為基本單位,按規定可改為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,按相關規定完善用地手續,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建房屋由房地產開發企業轉為自持物業并用于出租,不得分割轉讓。

鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房;改建后的租賃住房,水電氣執行民用價格,并應具備消防安全條件。

(責任單位:各街道、園區,規劃分局、國土分局、房產局、建設局、發改委、市場監管局、公安分局、消防大隊、教育局、衛健委、商務局等相關部門,城建集團,江北新區供電公司浦口供電服務中心)

5.試點集體土地建設租賃住房。根據區域需求情況,在出行、生活方便區域,在符合城鄉規劃的前提下,選擇部分合適地塊,經區政府同意,報市政府批準,開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作,建設計劃由區國土分局牽頭擬定。(責任單位:區國土分局、規劃分局、建設局、房產局,各街道、園區)

6.積極盤活存量住房用于租賃

支持和鼓勵居民出租閑置住房,提高居民財產性收入,政府提供租賃服務平臺和規范化服務,個人出租住房實行免費登記備案制度。

鼓勵住房產權人與專業化的住房租賃企業、經紀機構通過簽訂委托合同,建立長期穩定的合同關系,由住房租賃企業作為出租人出租房屋,保障產權人正當權益。引導和推廣租賃雙方使用規范化租賃合同。

支持住房租賃企業與開發企業合作,通過購買或租賃閑置房源,開展住房租賃業務。

(責任單位:區房產局、市場監管局、國土分局、國資辦,各街道、園區)

7規范現有住房改造。經相關利害關系人書面同意后,允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租。改造不得破壞消防設施的完好有效,不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租,或按床位出租;不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上,出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米,每個出租房間居住成年人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。(責任單位:區房產局、建設局、規劃分局、公安分局、消防大隊等相關部門,城建集團,南京供電公司浦口營業部,各街道、園區)

(四)加強住房租賃市場監管

1.加強租賃企業、經紀機構及人員信用監管。健全住房租賃企業、中介機構和從業人員信用紅名單黑名單分類管理制度,形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒多部門聯動機制,信用記錄納入信用信息共享平臺。對誠實守信、規范經營的租賃主體,予以公開表揚,優先享受優質服務和支持政策;對存在違規行為的中介機構,將其納入租賃平臺黑名單,對外公示。對嚴重失信主體實施聯合懲戒。(責任單位:區發改委、房產局、市場監管局、公安分局等相關部門,各街道、園區)

2.明確租賃當事人權利義務。出租人和承租人應當依法簽訂由市房產局和市市場監督管理局制定的房屋租賃合同。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務,保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施,并按時繳納租金,不得擅自拆改房屋結構或轉租。(責任單位:區房產局、市場監管局,各街道、園區)

3.引入租賃市場法律救助機制。建立租賃糾紛仲裁機制,制定租賃行為準則,作為司法處置的有效補充,降低租賃糾紛處理時間及處理成本,有效保障租賃雙方權益。通過12348熱線等方式為租賃當事人提供普通租賃合同糾紛法律咨詢服務。充分發揮各街道人民調解委員會作用,將租賃糾紛納入調解范圍,化解租賃矛盾,維護市場秩序。(責任單位:各街道、園區,區房產局、司法局)

(五)加大政策支持力度

1.落實鼓勵發展租賃配套政策。落實國家支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導居民根據自身經濟負擔能力,合理選擇租房解決居住問題。落實南京市無房職工提取住房公積金支付房租政策,建立提取、支付綠色通道,簡化辦理手續。繼續完善公共租賃住房貨幣化政策。(責任單位:區房產局、財政局、公積金管理中心浦口分中心)

住房租賃企業申請工商登記時,經營范圍統一規范為住房租賃經營。(責任單位:區市場監管局)

公安部門要比照酒店業管理方式,將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統,實現對租客信息的有效對接。非本市戶籍承租人持已備案的房屋租賃合同可作為合法住所證明,申領居住證。(責任單位:區公安分局)

本區戶籍承租人子女,按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育;符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本區戶籍承租人,由區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育;符合條件的承租人可以享受醫療衛生等國家規定的基本醫療公共服務。(責任單位:區教育局、衛生健康委員會)

結合實際情況,適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施,建立承租人權力清單,逐步實現購租同權,特別是在義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取等方面。(責任單位:各街道、園區,區相關部門)

2.加大稅收政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實個人出租住房的各項稅收優惠政策;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2019年底之前可按規定享受免征增值稅政策。對房地產經紀機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅。根據試點推進需要,適時加大稅收支持力度。(責任單位:區稅務局、房產局,各街道、園區)

3.提供金融支持。引導、協調各銀行業機構創新貸款方式,加大對住房租賃企業的信貸投入,發揮信貸支持主渠道作用。協調國家政策性銀行和部分商業銀行安排一定貸款額度,對從事租賃住房建設的房地產開發企業,提供長期貸款支持。支持符合條件的規模化住房租賃企業利用發行債券、不動產證券化等融資工具拓寬融資渠道。積極支持并推動發展房地產投資信托基金。對將已竣工的庫存商品住房轉化為出租房屋的房地產開發企業,金融機構給予貸款支持。(責任單位:區房產局,人行浦口支行)

四、保障措施

1.加強組織領導。區政府成立住房租賃工作領導小組,區長任組長,分管區長任副組長,各街道、園區、各有關職能部門為成員單位,領導小組下設辦公室,辦公室設在區房產局,定期召開例會,研究討論發展住房租賃市場的重大事項。各街道、園區相應成立領導小組,負責屬地范圍內租賃相關事項協調。

2.建立區、街道、社區三級網格化管理服務體系。

區級相關行政主管部門負責制定住房租賃相關政策,建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度,明確租賃管理體制機制,搭建服務監管平臺,建立完善分級培訓輔導體系,指導、服務、監督和考核住房租賃管理工作開展情況。

街道辦事處是轄區范圍內住房租賃管理的直接責任主體,負責轄區內住房租賃市場管理的具體事務、矛盾協調化解和協助監督等工作;承擔住房租賃備案事項,落實屬地化管理責任,配備管理人員,督促租賃當事人遵守住房租賃管理有關規定,做好政策法規和房屋使用安全知識宣傳,加強對住房租賃情況的日常檢查。指導、督促社區(村)開展租賃管理的具體事務、矛盾協調化解等工作。

物業服務企業應當協助街道辦事處和社區維護住房租賃市場的正常秩序,當出現破壞正常秩序情形時,應當及時進行勸阻、制止,并向相關主管部門和業主委員會報告。物業服務企業有義務向相關行政主管部門提供住房租賃信息。

3.健全落實機制。將《試點方案》的落實情況納入區政府一體化考核范圍。各街道、園區和各相關部門對承擔的工作任務,排定工作推進計劃,明確責任領導和責任人,定期向工作領導小組辦公室報送工作進展。

4.加強督查考核。按照示范引領、問題導向、有獎有罰原則,區相關部門根據本方案明確的任務分工和推進時序,對住房租賃市場管理工作進行跟蹤督查推進。對各街道、園區開展工作務實有效、效果明顯的單位和個人,予以通報表揚和獎勵;對工作開展不力、推諉扯皮的,督促整改,經督促仍不落實的,按規定進行問責。

 附件:《浦口區房屋租賃管理工作考核辦法》

 

  浦口區房屋租賃管理工作考核辦法

    為進一步落實浦口區房屋租賃管理工作,提升管理水平,根據《南京市住房租賃試點工作方案》和《浦口區住房租賃試點工作方案》,按照區績效考核工作要求,結合我區實際,制定本考核辦法。

一、考核對象

區各街道、場,相關部門

二、考核權重

依據年度區1號文對各街道、場房屋租賃備案工作目標任務的考核權重。

三、考核方式

房屋租賃管理工作考核,主要通過日常工作現場檢查,調閱租賃備案系統數據,以及調閱信訪相關數據等方式開展。

四、考核內容和分值計算

為配合區績效考核及租賃管理專項獎勵資金的管理和使用,考核采用100分制,同時分別對摸排底數率、備案率、矛盾化解率3項指標進行重點考核,考核結果作為區績效考核中對各街道、場房屋租賃管理工作完成情況及房屋租賃管理專項獎勵資金撥付的重要依據。

(一)租賃屬地化工作開展情況(20分)

1. 租賃窗口、人員配備情況(10分)

每季度開展窗口巡查1次,設置符合以下要求:

1)開設租賃備案窗口、標識規范。窗口工作人員積極參與區房產局組織的培訓活動,開展窗口備案業務。(5分)

2)落實網格化管理責任,配備網格管理人員。(5分)

2. 宣傳工作(10分)

1)在窗口明顯位置配備宣傳手冊、展板等公開宣傳資料。(5分)

2)每季度至少開展1次租賃備案及相關政策宣傳活動。(5分)

(二)房屋租賃信息摸排、備案率達標情況(50分)

1. 房屋租賃信息摸排率達90%20分)

摸排信息以《浦口區房屋租賃信息統計表》為主要數據格式,要求:

1)以街道蓋章確認的《浦口區房屋租賃信息統計表》信息為基礎數據,掌握轄區內自住、空置、租賃數據,其中出租房屋信息,涉及違法、違規租賃信息為重點信息。(10分)

2)信息確保完整、真實、準確,一戶一條,按條錄入。(5分)

3)出租房屋信息實時更新,實行回訪機制,掌握實際居住情況,同時宣傳到戶。(5分)

2. 租賃備案率達標(30分)

以各街道摸排統計的《浦口區房屋租賃備案信息統計表》為基礎底數,考核以下內容:

1)租賃備案系統中備案數據與《浦口區房屋租賃備案信息統計表》出租房屋數據比值,作為街道備案率,備案率不低于當年績效考核達標率(2018年達標率50%)。(10分)

2)選取《浦口區房屋租賃備案信息統計表》內一定數量的住宅小區,抽樣調查實際工作開展情況,對街道達標數據的有效性進行檢驗。(20分)

(三)矛盾化解情況(30分)

1)涉及房屋租賃的來訪上訪應接盡接。(10分)

2)群眾來訪及時接待,需書面回復的及時回復;12345工單按時辦結率不低于90%。(10分)

3)無負面信息報道(10分)

五、專項獎勵資金管理

浦口區設立房屋租賃管理專項獎勵資金,保障落實租賃管理各項工作的開展,根據年度考核情況予以撥付,有效發揮租賃獎勵資金的激勵促進作用。

(一)資金運作

1. 專項獎勵經費納入區政府財政預算,用于房屋租賃管理專項獎勵。

2. 浦口區財政局負責租賃獎勵資金的預算審核撥付及對租賃獎勵資金使用情況的監督工作。

3. 浦口區住房租賃工作領導小組辦公室(區房產局)負責租賃獎勵資金的實施、審核、撥付等工作,負責組織第三方測評、行業培訓等行業管理專項資金的撥付使用。根據當年的獎勵預算、考核權重及考核結果,撥付街道、場當年獎勵資金。考核不合格或目標任務不達標的,按百分比扣減街道達標獎勵資金。

4. 各街道、場負責本街道、場的租賃獎勵資金的組織申報、資金使用監管等工作。

(二)專項獎勵資金使用范圍

    1. 用于租賃備案窗口設立、設備配置和更新、第三方測評、行業培訓的相關經費。

2.  用于街道、社區年度考核達標、矛盾化解的獎勵。

3. 用于參與房屋租賃管理工作相關工作人員的獎勵。

4. 用于房屋租賃管理工作中先進工作單位、先進工作者的獎勵。

5. 用于房屋租賃管理工作中優秀物業企業、經紀機構、租賃機構的獎勵。

6. 用于群眾對涉及安全隱患的違規租賃案件的舉報獎勵。

7. 其他涉及浦口區房屋租賃管理工作的相關專項獎勵資金。

六、工作要求

1. 考核考評工作由浦口區住房租賃工作領導小組辦公室(區房產局)牽頭,各街道、場予以支持和配合,統一組織、集中開展、嚴格把關。

2. 考核牽頭單位和參與考核單位要堅持重實績、輕痕跡,采取聽取匯報、查閱資料、梳理數據等多種形式,突出對工作實績的檢驗。

3. 專項獎勵資金應嚴格按規定管理、分配和使用,落到實處、發揮作用,不得擅自挪用。每筆資金的使用情況及時進行統計,相關材料做好審核、存檔、復查工作。

 


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